Ovim tekstom želim da započnem nešto što, po mom mišljenju, nedostaje našem tržištu nekretnina. To su kontinuirani statistički podaci o cijenama sarajevskih stanova. Mislim da ne postoji dovoljno parametara na osnovu kojih možemo prognozirati kretanje tržišta, kako bismo mu prilagodili svoja očekivanja i planove. Kao glavni parametar vidim istoriju cijene. Kako da znamo kakva će cijena biti sutra, ako precizno (naglašavam, precizno) ne znamo kakva je bila juče, prije godinu, prije 10 godina… Za taj nedostatak imam vrlo jednostavno rješenje, koje se može svesti na rečenicu: Neko nekad mora početi. Ako budete imali strpljenja da pročitate tekst do kraja, saznaćete i ko i kad i šta.
Dugo sam razmišljao o tome šta pisati na temu nekretnina, a da čitateljima (i “početnicima“ i ekspertima, i kupcima i prodavcima, i “slučajnim prolaznicima“) bude ne samo zanimljivo, nego i korisno štivo. Najlakše, a ujedno i najbeskorisnije, bilo bi naglabati o globalnim tokovima. Pronađeš na Internetu nekoliko članaka, prevedeš s engleskog i onda to, nekako, primijeniš na sarajevsko tržište nekretnina. Međutim, iz najmanje dva razloga to nije tako jednostavno. Prvo, globalno tržište je uvijek bilo nepredvidljivo, a danas naročito. Drugo, istorija nas je naučila da Sarajevo i ne prati baš uvijek svjetske trendove. Zbog toga bi ovakav pristup bio krajnje špekulativan, beskoristan i što je najgore, vrlo vjerovatno bi dao netačne rezultate.
Šta onda da radim? OK, dosjetih se. Idem evocirati najčešća pitanja svojih kliijenata i pokušati da dam odgovor. I tu dođem do prosvjetljenja. Shvatim da zapravo svi klijenti (naravno, figurativno govoreći) pitaju jedno te isto pitanje, koje bi se otprilike formulisati kao što je formulisan naslov ovog teksta: “Kakvo je ovo ludilo sa cijenama stanova?“ Naravno, ovo pitanje ima brojne varijacije: dokle će ovako, hoće li padati, šta da očekujem u ovoj godini, isplati li se sad kupovati stan… i tako u beskraj. Međutim, svodi se na istu stvar, a to je potreba ljudi da su informisani o tome KOLIKO KOŠTA I KOLIKO ĆE U BUDUĆNOSTI KOŠTATI KVADRAT STANA! Naravno, pa i mene samo to zanima, svakog samo to zanima.
Dobro, pošto sam apsolvirao taj dio, dođoh do pravog izazova. Kako da odgovorim ljudima, a da to ne budu opći odgovori, poput: vjerovatno… očekuje se… teško je predvidjeti…
Na osnovno pitanje (Kakvo je ovo ludilo…) mogu vrlo jednostavno odgovoriti, zahvaljujući svom dosadašnjem iskustvu u radu s nekretninama: Nikakvo. Nema ludila, nego su cijene takve kakve su. Znam da vam je ovaj odgovor zazvučao arogantno, međutim argumentujem ga jednostavnom činjenicom da ljudi i dalje kupuju i prodaju stanove – jednakom brzinom i sporošću, radošću i tugom, lakoćom i težinom – kao što su ih kupovali i prodavali prije nego što su cijene “poludile“. Dakle, koliko god iritantno može zvučati odgovor, istina je da su cijene, ponavljam, takve kakve su.
Međutim, na sva potpitanja (koja se najčešće odnose na budućnost) odgovor je mnogo kompleksniji. Lagao bih vam kad bih rekao da znam i laže vam svako ko kaže da zna. Duboko svjestan da vam neznanjem nisam pomogao, niti dao korisnu informaciju, odličih da se tu ne zaustavim, nego da se zapitam: “ako ne znam, kako da saznam“…
I dosjetim se!
Još kao dijete sam shvatio (ne brinite, uskoro ću doći do suštine) da postoje “krivulje“, koje izgledaju otprilike ovako:
One nekad rastu, nekad padaju, a neki ljudi to budno prate i postaju milijarderi. Poslije, kroz život, shvatio sam da su ti ljudi ekonomisti, a da je praćenje tih krivulja možda i najvažnija stvar u ekonomskoj nauci.
Krivulja, dakle.
Ali, kako da je napravim (u kontekstu sarajevskog tržišta nekretnina) kad ne raspolažem adekvatnim i preciznim informacijama iz prošlosti, a nemam pojma šta će biti sutra.
Ovdje konačno dolazim do suštine svoje ideje. Tu krivulju ćemo praviti skupa. Vi (čitatelji) i ja. Vi svojim zanimanjem za moju mjesečnu kolumnicu, a ja svojim trudom koji ću kontinuirano ulagati u pronalaženje informacija i računanje.
Potrudiću se da svakog mjeseca “izvučem“ prosječnu cijenu kvadrata, pri čemu ću za svaki podatak koristiti uzorak od najmanje 25 stanova. Za početak ću se fokusirati na 2 dijela grada, da ne bih uzeo “prevelik zalogaj“:
- Centar + Stari Grad
- Novo Sarajevo (prošireno za Otoku i Novu Otoku)
Kroz podatke koje dobijemo lako ćemo steći sliku o kretanju tržišta i u ostalim dijelovima grada, kao i u cijeloj BiH. Nadam se da ću uskoro analizu proširiti i na ostale dijelove grada.
Baviću se samo ovim dvjema kategorijama:
- Renovirana starogradnja
- Novogradnja
Za NErenovirane stanove ćete lako doći do ideje o cijeni kvadrata, ako imate na umu da je za kvalitetno renoviranje danas potrebno oko 1000 KM po kvadratu. Ako hoćete da saznate cijenu vašeg lijepog, nerenoviranog stana, od prosječne cijene renoviranog oduzmete 1000 KM i eto ga.
Naravno, svi znamo da bezbroj faktora (osim lokacije i vrste gradnje) utiče na cijenu kvadrata: spratnost, stanje, unutrašnje uređenje, da li je namješten ili ne, ima li balkon, ima li parking, je li nije li “zadnji“, je li prizemlje, kakav je komšiluk… i da dalje ne nabrajam. Međutim, mišljenja sam da će u uzorku od (ponavljam) najmanje 25 stanova (za svaki podatak) biti dovoljno “svega“, te će time konačna cifra biti prilično precizna. Ne brinite, ovim “dovoljno svega“ nisam pokušao biti neozbiljan, nego sam samo jednostavnim rječnikom predočio metodu slučajnog uzorka, kojom se statistička nauka služi već decenijama. Možda vam se cifra od “najmanje 25 stanova“ ne čini previše uvjerljivom, međutim pomnožite je sa 2, pa sa još 2 i shvatićete da ću svakog mjeseca analizirati najmanje 100 stanova.
Dakle, da bismo imali jasnu sliku o tome koja je cijena kvadrata u Sarajevu, kakva je bila u prošlosti, šta možemo očekivati u budućnosti, jednostavno trebamo početi (jer negdje se mora početi) da redovno pratimo tržište. Što ga duže i posvećenije budemo pratili, bićemo bolje informisani o sadašnjosti i imaćemo jasniju sliku i ideju o budućnosti.
Prije nego što počnemo, važna napomena. Ovo su istaknute cijene s OLX-a, dakle prosjek ponuđenih cijena. Finalna cijena je u prosjeku niža 5-10%, pa to sami računajte.
JANUAR 2024.
Centar i Stari Grad:
- Prosječna cijena kvadrata (svi stanovi): 4639 KM
- Prosječna cijena kvadrata renovirane starogradnje: 4440 KM
- Prosječna cijena kvadrata novogradnje: 4838 KM
Najskuplji kvadrat renovirane “starogradnje“: 6212KM, Branislava Đurđeva, prvi sprat, 66m2, trosoban, detaljno renoviran
Najjeftiniji kvadrat renovirane “starogradnje“: 3100 KM, Breka, prizemlje, 90m2, trosoban, renoviran, nenamješten
Najskuplji kvadrat novogradnje: 7894KM, Skenderija, prvi sprat, 95m2, trosoban, namješten
Najjeftiniji kvadrat novogradnje: 4000 KM, Šip, drugi sprat, 65m2, dvosoban, namješten, s balkonom
Novo Sarajevo (uključujući Otoku i Novu Otoku):
– Prosječna cijena kvadrata (svi stanovi): 4368 KM
– Prosječna cijena kvadrata renovirane starogradnje: 4059 KM
– Prosječna cijena kvadrata novogradnje: 4677 KM
Najskuplji kvadrat renovirane “starogradnje“: 5254 KM, Hrasno, 12. sprat, dvosoban, polunamješten, s balkonom
Najjeftiniji kvadrat renovirane “starogradnje“: 2500 KM, Hrasno, prizemlje, 74m2, namješten
Najskuplji kvadrat novogradnje: 6888 KM, Sarajevo Tower Pofalići, 19.sprat, 36m2, namješten
Najjeftiniji kvadrat novogradnje: 3586 KM, Mali Bosmal Hrasno, treći sprat, 90m2, namješten
Da rezimiram, u januaru 2024. godine cijene renoviranih i stanova u novogradnji, na području sarajevskih opština Centar, Stari Grad i Novo Sarajevo, kretale su se od 2500 KM do 7894 KM. Kad sve to skupa saberem pa podijelim, svečano mogu reći da je cijena kvadrata u Sarajevu, tokom januara 2024. godine iznosila 4503,5 KM. Dakle, ako vas neko pita koliko košta kvadrat u Sarajevu, slobodno možete stručno odgovoriti: Četiri i po milje.
Uskoro će “iscuriti” i februar, pa ćemo imati i prvu “krivuljicu“. Do tada, ostajte mi zdravo.
Par riječi o Rentalu:
Radeći posao posredovanja u prometu nekretninama punih 25 godina stekli smo različita iskustva, upoznali se s mnogim situacijama i izazovima koje naše tržište donosi, te uspješno završili svaki poslovni poduhvat koji smo zagrizli. Stoga sa sigurnošću možemo tvrditi da smo prava adresa ukoliko i sami želite prodati, unajmiti, iznajmiti ili kupiti nekretninu u Sarajevu ali i cijeloj Bosni i Hercegovini. Radeći s privatnim i fizičkim licima, velikim i malim investitorima iz zemlje i inostranstva proširili smo svoje kapacitete i stekli znanja i vještine, te paralelno izgradili, reći ću neskromno, najkvalitetniju infrastrukturu kad je riječ o poslovanju nekretninama u Bosni i Hercegovini. Dizajn, programska opremljenost, zastupljenost na svim relevantnim portalima i ostalim adresama za promociju nekretnina, ali i osoben pristup prodaji te personalizacija svake nekretnine i svakog klijenta/klijentice koji otvore naša vrata, učinili su nas pravim izborom. Dobrodošli na našu stranicu, dobrodošli u našu kancelariju u ulici Mehmeda Spahe 6. Šoljicu ljudskog razgovora i profesionalan savjet ne naplaćujemo.
Našu aktuelnu ponudu možete pronaći na: www.rental.ba